TKT Company cung cấp dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng trọn gói cho công trình tòa nhà bao gồm: Bảo trì sau xây dựng (sàn, tường, mái, kính, hầm, chống thấm…), bảo trì hệ thống (điện, nước, internet, camera an ninh, thiết bị điện tử: máy tính; máy in; fax; chấm công, Điều Hòa thông gió HVAC…) bằng các giải pháp thông minh, tiết kiệm.

Bạn có thể lựa chọn các dịch vụ thực hiện 1 lần, hoặc có nhân viên kỹ thuật trực theo ca, theo giờ, hoặc 24/7/356.

1. Vai trò dịch vụ bảo trì bảo dưỡng tài sản là gì?

“Chất lượng tòa nhà, văn phòng, chung cư của bạn phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của nỗ lực bảo trì (bảo dưỡng): Nếu bạn không thể làm hài lòng khách hàng và người thuê nhà của họ bằng việc sửa chữa hiệu quả, bạn sẽ mất hoạt động kinh doanh của họ. Nói cách khác, một công ty quản lý tài sản chỉ hoạt động tốt khi đội ngũ bảo trì của công ty đó hoạt động tốt.”

Tuy nhiên, ngay khi người cư ngụ nhận thấy có vấn đề về hệ thống ống nước, việc bảo trì sẽ được đặt lên hàng đầu. Bảo trì (bảo dưỡng) là “ngoài tầm mắt, ngoài tâm trí” (Maintenance is “out of sight, out of mind”) cho đến khi có sự cố xảy ra. Vì lý do này, các đội bảo trì tốt nhất hầu như không được chú ý vì họ ngăn chặn những sự cố lớn, sự bất tiện và nguy hiểm về an toàn xảy ra bằng việc bảo trì chủ động (proactive maintenance) mà người thuê có thể bỏ qua.

Tiếp tục đọc để khám phá bảo trì tòa nhà là gì, các loại bảo trì tòa nhà khác nhau, cách tốt nhất để thực hiện và hơn thế nữa!

2. Bảo trì, bảo dưỡng tài sản là gì?

Bảo trì tòa nhà, công trình đề cập đến những nỗ lực và nhiệm vụ liên tục được thực hiện để giữ cho tòa nhà (building) hoặc công trình (cơ sở – facility) ở tình trạng tốt. Nó bao gồm cả các biện pháp phòng ngừa và khắc phục (preventive and corrective) để đảm bảo sự an toàn, thoải mái và chức năng của công trình. Bảo trì tòa nhà bao gồm các công việc như:

• Dịch vụ vệ sinh
• Dịch vụ cảnh quan
• Bảo trì hệ thống điện, nước (điện, internet, camera, máy lạnh, điều hòa không khí HVAC, hệ thống nước…)
• Bảo trì xây dựng
• Kiểm soát dịch hại

nhằm mục đích duy trì một môi trường an toàn, tiện dụng và thoải mái cho người thuê, cư dân, nhân viên văn phòng mọi lúc.

Tất nhiên, việc bảo trì tòa nhà không chỉ có lợi cho người sử dụng. Chủ sở hữu tòa nhà có thể tối đa hóa giá trị bán lại tài sản của mình bằng cách giữ tất cả tài sản ở tình trạng hoạt động tốt. Tùy thuộc vào loại tài sản, nó có thể yêu cầu gồm nhiều chuyên môn kỹ thuật khác nhau.

3. Các loại hình bảo trì tòa nhà

Hầu hết việc bảo trì tòa nhà rơi vào ba loại.

3.1. Bảo dưỡng định kỳ

Đây là các nhiệm vụ bảo trì phòng ngừa theo lịch trình để bảo vệ tòa nhà khỏi bị hư hỏng và duy trì chức năng của nó. Nhiệm vụ bảo trì định kỳ có thể được thực hiện hàng ngày, hàng tuần hoặc định kỳ theo lịch bảo trì. Chúng bao gồm làm sạch, dọn rác, bôi trơn bản lề, kiểm tra hệ thống tiện ích, sơn lại và làm cỏ.

Hình ảnh: Sơ đồ dịch vụ bảo trì định kỳ

3.2. Bảo dưỡng, bảo trì phòng ngừa

Nhiệm vụ bảo trì phòng ngừa ngăn ngừa hư hỏng tài sản và duy trì tính toàn vẹn của cấu trúc. Chúng tăng cường độ bền của tài sản. Bảo trì phòng ngừa cũng bao gồm các biện pháp phòng ngừa bền vững trong quá trình thiết kế và xây dựng để chống chọi với các vấn đề tự nhiên, thiên tai như như bão, lũ lụt, động đất…

Hình ảnh: Sơ đồ quyết định dịch vụ bảo trì phòng ngừa

3.3. Bảo trì khắc phục (sửa chữa)

Bảo trì khắc phục (corrective maintenance) là những hoạt động nhằm khôi phục chức năng và tiện nghi của tài sản. Người quản lý cần phải có chiến lược bảo trì khắc phục vì không thể ngăn chặn hoàn toàn hư hỏng hoặc xuống cấp. Hơn nữa, bảo trì khắc phục đảm bảo mọi thứ sẽ hoạt động trở lại càng sớm càng tốt.

Hình ảnh: Sơ đồ dịch vụ bảo trì sửa chửa

4. Hiểu về công việc của nhân viên bảo trì tòa nhà

Các nhiệm vụ bảo trì khác nhau đòi hỏi các lĩnh vực chuyên môn khác nhau. Người lao động được phân loại tùy theo trách nhiệm và kinh nghiệm của họ.

4.1. Nhân viên vệ sinh, tạp vụ

Nhân viên vệ sinh tạp vụ (janitorial staff) xử lý việc dọn dẹp chung của một tòa nhà. Họ thực hiện công việc: lau sàn nhà, làm sạch phòng tắm, vệ sinh cửa sổ và cửa ra vào, hút bụi thảm. Trong một tòa nhà có dân cư hoặc văn phòng, họ thường chỉ dọn dẹp những khu vực chung (hay khu vực công cộng).

4.2. Kỹ thuật viên bảo trì

Kỹ thuật viên bảo trì (maintenance technicians) giải quyết các nhiệm vụ đòi hỏi kỹ năng chuyên môn. Họ kiểm tra, bảo trì và sửa chữa hệ thống tiện ích và HVAC của tòa nhà. Kỹ thuật viên bảo trì thường được giao nhiệm vụ thông qua các lệnh yêu cầu công việc trên CMMS (hệ thống quản lý bảo trì trên máy vi tính.

4.3. Giám sát bảo trì

Giám sát bảo trì (Maintenance Supervisors): giám sát việc lập kế hoạch và lập kế hoạch bảo trì cho một tòa nhà, công trình. Người giám sát quản lý công nhân bảo trì và đảm bảo rằng các nhiệm vụ bảo trì được hoàn thành theo yêu cầu. Trong một số trường hợp, người giám sát bảo trì cũng tham gia vào việc tuyển dụng và đào tạo nhân viên bảo trì.

6. Chứng chỉ và đào tạo cho công nhân bảo trì tòa nhà

Người lao động có nhiều lựa chọn để phát triển kỹ năng và thăng tiến trong sự nghiệp. Các chương trình đào tạo và cấp chứng chỉ đáng xem xét bao gồm:

6.1. Chứng nhận HVAC

Chứng chỉ HVAC được cấp cho những nhân viên bảo trì đã chứng tỏ được năng lực trong việc xử lý các hệ thống HVAC (heating, ventilation, air conditioning – sưởi ấm, thông gió, điều hòa không khí). Hiệp hội các nhà xây dựng nhà quốc gia và các nhà xây dựng và nhà thầu liên kết cung cấp các chương trình học việc giúp nhân viên bảo trì đạt được chứng chỉ HVAC.

6.2. Chứng nhận bảo trì hệ thống tòa nhà

Điều này bao gồm hệ thống ống nước, hệ thống HVAC, xử lý nước và quản lý năng lượng hiệu quả. BOMI International trao chứng nhận cho những công nhân làm việc với hệ thống tòa nhà.

6.3. Chứng chỉ vận hành tòa nhà

Các tổ chức được phê duyệt cung cấp chương trình đào tạo bảo trì cấp một và cấp hai với các ứng viên được cấp Chứng chỉ Vận hành Tòa nhà. Nói rõ hơn, các lĩnh vực được đề cập bao gồm HVAC, quản lý điểm điều khiển, phân phối điện và quản lý năng lượng.

Các tổ chức khác, chẳng hạn như Hiệp hội Quản lý Cơ sở Quốc tế (IFMA), cung cấp một số chương trình đào tạo cho nhân viên bảo trì tòa nhà.

7. Ví dụ về bảo trì tòa nhà

Các công việc thường xuyên bao gồm:

• Làm cảnh quan, chẳng hạn như cắt cỏ và cắt tỉa cây bụi
• Kiểm tra đèn ngoài trời xem có bị hư hỏng không
• Làm sạch máng xối và hệ thống thoát nước
• Vệ sinh không gian ngoài trời
• Xử lý sửa chữa các vết nứt ở bãi đỗ xe
• Kiểm tra trần và sàn xem có bị hư hại do nước, bị thấm dột, đặc biệt trong mùa mưa
• Kiểm tra hệ thống kính, alu, cửa kính có bị thấm dột do lão hóa silicon, cong vênh…
• Thay bộ lọc không khí HVAC
• Bảo trì hệ thống báo cháy và chữa cháy
• Kiểm tra hệ thống báo động cửa ra vào và cửa sổ để đảm bảo hoạt động tốt

8. Sử dụng CMMS để bảo trì tòa nhà của bạn

Chủ sở hữu và người quản lý tài sản dựa vào các dịch vụ bảo trì tòa nhà để đảm bảo chức năng, sự thoải mái và an toàn cho người cư ngụ. Nó bao gồm các công việc như dọn dẹp, sơn và sửa chữa hệ thống tòa nhà. Người lao công thực hiện các nhiệm vụ bảo trì định kỳ trong khi các kỹ thuật viên bảo trì giám sát các hoạt động bảo trì chuyên biệt. Chúng tôi khuyến nghị người giám sát bảo trì sử dụng phần mềm quản lý tài sản để phân công và giám sát các hoạt động bảo trì tòa nhà.

Chạy một chương trình hiệu quả có thể hợp lý hóa các hoạt động bảo trì và tiết kiệm chi phí. Trên thực tế, cách dễ nhất để quản lý bảo trì tòa nhà là tự động hóa việc phân công lệnh sản xuất bằng phần mềm Hệ thống quản lý bảo trì máy tính (CMMS).

CMMS cho phép người giám sát bảo trì giám sát hiệu quả mức tồn kho, theo dõi tài sản và phân công lệnh làm việc cho các kỹ thuật viên có sẵn từ một cơ sở dữ liệu trung tâm. Mặc dù phương pháp bảo trì phòng ngừa giúp giảm khả năng xảy ra trường hợp khẩn cấp nhưng sự cố thiết bị và thời gian ngừng hoạt động là không thể tránh khỏi. Vì lý do này, các nhà quản lý nên đưa ra các quy trình khắc phục để tham khảo nhanh. Nhờ đó, các kỹ thuật viên sẽ biết chính xác cách đáp ứng các yêu cầu bảo trì khẩn cấp và khôi phục hoạt động trở lại bình thường nhanh nhất có thể.