Phí vệ sinh chung cư là khoản chi cho công tác làm sạch khu vực sở hữu chung như sảnh, hành lang, thang máy và tầng hầm, được tính gộp trong giá dịch vụ quản lý vận hành cùng các hạng mục bảo vệ, vận hành kỹ thuật và chăm sóc cảnh quan. Với ban quản trị, việc nắm rõ cơ cấu khoản chi này là cơ sở để lập dự toán sát thực tế và lựa chọn đơn vị cung cấp dịch vụ phù hợp. Tuy nhiên, do phần chi phí vệ sinh hiếm khi được tách thành dòng riêng trên thông báo phí hằng tháng, cư dân thường khó hình dung mức chi thực tế, còn ban quản trị gặp nhiều khó khăn khi cần giải trình bằng số liệu cụ thể tại hội nghị nhà chung cư.
Trong bài viết dưới đây, TKT Company phân tích cơ cấu phí vệ sinh trong giá dịch vụ quản lý vận hành, hai phương thức tính chi phí phổ biến hiện nay và phạm vi chi trả giữa ban quản lý với chủ căn hộ, kèm cách quy đổi chi phí ra mỗi mét vuông để thuận tiện khi trình hội nghị nhà chung cư.
Phí Vệ Sinh Trong Cơ Cấu Giá Dịch Vụ Quản Lý Vận Hành Chung Cư
Theo Điều 151 Luật Nhà ở 2023, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được tính trên mỗi mét vuông diện tích sử dụng căn hộ và dùng để chi trả cho các công việc vận hành phần sở hữu chung, trong đó có làm sạch khu vực chung. Mức giá cụ thể do ban quản trị đề xuất và hội nghị nhà chung cư thông qua, hoặc được thoả thuận ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ. Quý khách có thể tra cứu toàn văn quy định hiện hành tại cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật.
Khoản 2 Điều 151 cũng liệt kê các khoản không tính vào giá dịch vụ quản lý vận hành, qua đó giúp phân biệt rõ phần chi phí vệ sinh do cư dân đóng chung với phần chi phí từng hộ tự chi trả.
Khoản Nào Thuộc Phí Quản Lý, Khoản Nào Thu Riêng
| Khoản chi | Hình thức thu | Căn cứ phân loại |
| Làm sạch khu vực chung | Nằm trong giá dịch vụ quản lý vận hành | Thuộc công việc vận hành phần sở hữu chung |
| Kinh phí bảo trì | Quỹ riêng, không tính vào giá dịch vụ | Khoản 2 Điều 151 Luật Nhà ở 2023 |
| Trông giữ xe | Thu riêng theo phương tiện | Không tính vào giá dịch vụ quản lý vận hành |
| Điện, nước sinh hoạt | Thu theo chỉ số sử dụng của từng căn hộ | Không tính vào giá dịch vụ quản lý vận hành |
| Vệ sinh bên trong căn hộ | Chủ căn hộ tự chi trả | Thuộc nhóm dịch vụ phục vụ riêng cho chủ sở hữu |
Mức Phí Vệ Sinh Chung Cư Thuộc Tài Sản Công Tại TP.HCM
Đối với nhà chung cư thuộc tài sản công tại TP.HCM, Quyết định 86/2024/QĐ-UBND có hiệu lực từ ngày 21/10/2024 quy định khung giá dịch vụ quản lý vận hành chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, dao động từ 1.800 đến 7.000 đồng/m² thông thủy mỗi tháng với nhà có thang máy và từ 600 đến 3.500 đồng/m² với nhà không có thang máy. Các dự án thương mại áp dụng mức giá theo thoả thuận, song khung giá này vẫn là mốc tham chiếu hữu ích khi ban quản trị đánh giá mức phí đang áp dụng tại toà nhà.
Phạm Vi Của Phí Vệ Sinh Chung Cư
Về phạm vi, phần vệ sinh thuộc giá dịch vụ quản lý vận hành chỉ bao gồm khu vực sở hữu chung. Tại TKT Company, khu vực này được chia thành năm nhóm gồm vòng ngoài và cảnh quan, xử lý rác thải, tầng hầm để xe, sảnh và khu vực chờ, cùng khu vực chung tại các tầng. Các công việc vệ sinh bên trong căn hộ nằm ngoài khoản thu chung và do chủ căn hộ chủ động đặt riêng.
Hai Phương Thức Tính Chi Phí Vệ Sinh Cho Toà Nhà Chung Cư
Khi khoán phần việc vệ sinh chung cư, nhiều ban quản lý so sánh các báo giá dựa trên tổng chi phí, trong khi mức chênh lệch 20% giữa hai báo giá có thể xuất phát từ sự khác biệt về phạm vi công việc giữa hai đơn vị. Nắm rõ hai phương thức tính phổ biến dưới đây giúp ban quản lý đối chiếu các báo giá trên cùng một cơ sở.
Bảng Đơn Giá Theo Hai Phương Thức
| Phương thức tính | Đơn giá tham khảo | Phạm vi áp dụng |
| Theo nhân sự hằng tháng | 8.800.000 đ (1 người), 8.600.000 đ (2-4 người), 8.400.000 đ (5-10 người), 8.200.000 đ (từ 11 người) cho mỗi người mỗi tháng | Vệ sinh khu vực chung hằng ngày với nhân sự thường trực tại toà nhà |
| Theo diện tích mỗi lượt | 15.000 đ/m² (căn hộ dưới 100m²), 12.000 đ/m² (100-200m²), 10.000 đ/m² (200-400m²), 8.000 đ/m² (trên 400m²) | Tổng vệ sinh từng căn hộ, do chủ căn hộ đặt riêng ngoài phí quản lý |
Đơn giá nhân sự giảm dần theo quy mô, nên toà nhà bố trí từ 11 vị trí trở lên được áp dụng mức thấp hơn khoảng 400.000 đồng mỗi người mỗi tháng so với toà nhà chỉ cần 2 đến 4 vị trí. Với ban quản lý chung cư phụ trách nhiều toà trong cùng một khu, gộp hợp đồng cho toàn bộ cụm toà nhà là cách tối ưu chi phí hiệu quả hơn so với ký riêng lẻ từng toà.
Lưu Ý Khi Đối Chiếu Báo Giá
Khi đối chiếu báo giá, ban quản lý nên làm rõ mức giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng hay chưa, đồng thời xác định bên chịu trách nhiệm cung cấp máy móc, dụng cụ và hoá chất, bởi vật tư tiêu hao thường là phần tạo ra chênh lệch lớn nhất giữa các báo giá. Tại TKT Company, đội ngũ tự trang bị máy móc và hoá chất chuyên dụng, ban quản lý chỉ cần bố trí điểm cấp nước và nguồn điện tại khu vực thi công.
Lưu ý: Đơn giá trên mang tính tham khảo và số vị trí nhân sự cụ thể được xác định sau khi khảo sát thực tế toà nhà. Ban quản lý có thể liên hệ hotline 028 66 830 930 để được tư vấn phương án bố trí nhân sự phù hợp với quy mô và đặc điểm vận hành của từng toà.
Phân Định Chi Phí Vệ Sinh Chung Cư Giữa Ban Quản Lý Và Chủ Căn Hộ
Phạm vi chi trả là nội dung thường phát sinh nhiều ý kiến tại hội nghị nhà chung cư. Cách phân định hợp lý nhất dựa trên ranh giới giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng, phù hợp với nguyên tắc giá dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm các dịch vụ phục vụ riêng cho từng chủ sở hữu.
| Hạng mục công việc | Thuộc giá dịch vụ quản lý vận hành | Chủ căn hộ tự chi trả |
| Sảnh, hành lang, thang máy, tầng hầm, cảnh quan | Có | Không |
| Thu gom rác từ các tầng về điểm tập kết | Có | Không |
| Tổng vệ sinh bên trong căn hộ, giặt sofa, giặt rèm, giặt thảm trong căn | Không | Có |
Các Hạng Mục Chưa Phân Định Rõ Ranh Giới
Bên cạnh các hạng mục đã rõ ranh giới, một số công việc thường nằm ở vùng chưa phân định và nên được quy định cụ thể trong hợp đồng ngay từ đầu nhằm hạn chế tranh chấp trong quá trình vận hành.
- Vệ sinh kính mặt ngoài toà nhà: Hạng mục này đòi hỏi thiết bị và nhân sự làm việc trên cao nên thường được tính thành hợp đồng riêng theo đợt. Ban quản trị nên xác định rõ tần suất thực hiện và nguồn kinh phí chi trả để chủ động trong dự toán hằng năm.
- Khử trùng định kỳ khu vực chung: Công việc này có thể nằm trong hoặc ngoài phạm vi hợp đồng vệ sinh hằng ngày tùy thoả thuận. Việc ghi rõ chu kỳ khử trùng giúp ban quản lý chủ động bố trí kinh phí và lịch thi công.
- Làm sạch sau sự cố: Các trường hợp vỡ đường ống nước hay ngập tầng hầm phát sinh khối lượng lớn ngoài kế hoạch. Hợp đồng nên quy định sẵn đơn giá cho tình huống khẩn cấp để đơn vị cung cấp dịch vụ triển khai kịp thời.
- Vệ sinh sau khi căn hộ sửa chữa: Bụi từ căn hộ đang thi công thường lan ra hành lang và thang máy chung. Chi phí làm sạch thường được tính cho chủ căn hộ phát sinh, với điều kiện nội quy nhà chung cư đã có quy định cụ thể.
Đơn Giá Các Hạng Mục Cư Dân Đặt Riêng
Với các hạng mục cư dân đặt riêng, đơn giá tham khảo hiện hành gồm giặt sofa từ 300.000 đến 600.000 đồng mỗi bộ, giặt rèm từ 60.000 đến 80.000 đồng/kg, vệ sinh kính và khử trùng từ 8.000 đến 20.000 đồng/m², giặt thảm từ 7.000 đến 20.000 đồng/m² (tham khảo mức giá theo từng chất liệu và số chỗ ngồi tại dịch vụ giặt ghế sofa). Nhiều ban quản lý lựa chọn thương lượng trước các mức giá này với một đơn vị cung cấp dịch vụ rồi công bố cho cư dân, vừa hạn chế việc nhiều đơn vị khác nhau ra vào toà nhà, vừa giúp công tác kiểm soát an ninh thuận lợi hơn.
Ước Tính Chi Phí Vệ Sinh Khu Vực Chung Cư Hằng Tháng
Chi phí vệ sinh khu vực chung hằng tháng được xác định bằng số vị trí nhân sự nhân với đơn giá tương ứng, sau đó chia cho tổng diện tích căn hộ đang thu phí để quy đổi ra mức chi trên mỗi mét vuông. Cách tính này giúp ban quản trị thể hiện rõ tỷ trọng chi phí vệ sinh trong tổng giá dịch vụ quản lý vận hành.
| Số vị trí nhân sự | Đơn giá mỗi người | Chi phí tham khảo mỗi tháng |
| 2 vị trí | 8.600.000 đ | 17.200.000 đ |
| 6 vị trí | 8.400.000 đ | 50.400.000 đ |
| 12 vị trí | 8.200.000 đ | 98.400.000 đ |
Lấy ví dụ một toà nhà cần 6 vị trí nhân sự với tổng diện tích căn hộ đang thu phí khoảng 20.000m², chi phí vệ sinh khu vực chung khi đó vào khoảng 50.400.000 đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 2.520 đồng/m². Do mức quy đổi phụ thuộc vào tổng diện tích căn hộ, hai toà nhà cùng bố trí 6 vị trí nhân sự vẫn có thể có mức chi trên mỗi mét vuông khác nhau. Vì thế, khi báo cáo tại hội nghị nhà chung cư, ban quản trị nên trình bày song song tổng chi phí và mức quy đổi để cư dân dễ đối chiếu.
Đặc Điểm Toà Nhà Ảnh Hưởng Đến Khối Lượng Công Việc
Hai toà nhà có cùng số căn hộ vẫn có thể cần số vị trí nhân sự khác nhau, bởi khối lượng công việc phụ thuộc lớn vào thiết kế và điều kiện vận hành của từng toà. Theo kinh nghiệm triển khai của TKT Company, ba nhóm toà nhà sau có sự khác biệt rõ rệt nhất về cách bố trí công việc.
| Nhóm toà nhà | Điều kiện thực tế | Ảnh hưởng đến cách bố trí công việc |
| Toà nhà xây dựng lâu năm tại Quận 4, Quận 5 | Thang máy nhỏ, điểm tập kết rác hạn chế | Khối lượng công việc được chia thành nhiều ca ngắn trong ngày |
| Dự án mới tại Quận 2 và Thủ Đức | Mặt bằng rộng, có thang hàng riêng | Có thể triển khai theo lô nhiều căn hộ trong cùng một ngày |
| Chung cư khu vực trung tâm | Chỉ cho phép vận chuyển thiết bị ngoài giờ cao điểm | Cần đăng ký sử dụng thang hàng trước với ban quản lý |
Thông Tin Cần Cung Cấp Khi Đề Nghị Báo Giá
Khi đề nghị báo giá, ban quản lý nên cung cấp thêm số thang máy cùng tải trọng thang hàng, vị trí điểm tập kết rác và khung giờ được phép vận chuyển thiết bị bên cạnh số lượng căn hộ. Báo giá xây dựng trên các dữ kiện này phản ánh sát khối lượng công việc thực tế và hạn chế phát sinh chi phí trong quá trình thực hiện hợp đồng. Đơn giá tại TKT Company được áp dụng thống nhất giữa các quận, trong khi số vị trí nhân sự và cách chia ca được điều chỉnh theo điều kiện của từng toà.
Ban quản lý có thể tham khảo toàn bộ hạng mục công việc cùng quy trình năm bước, từ tiếp nhận yêu cầu đến chăm sóc khách hàng sau hợp đồng, tại trang dịch vụ vệ sinh chung cư. Trường hợp toà nhà có khối văn phòng cho thuê ở các tầng dưới, phần diện tích này được tính theo phương thức riêng (tham khảo chi tiết tại dịch vụ vệ sinh văn phòng).
Tiêu Chí Đánh Giá Báo Giá Và Hợp Đồng Vệ Sinh Chung Cư
Một hợp đồng vệ sinh chung cư được xây dựng chặt chẽ không chỉ giúp ban quản lý kiểm soát chất lượng mà còn tạo cơ sở minh bạch khi giải trình chi phí với cư dân. Ban quản trị có thể dựa trên các tiêu chí sau để đánh giá và so sánh báo giá giữa các đơn vị cung cấp dịch vụ.
Năm Nội Dung Cần Có Trong Hợp Đồng
- Phạm vi và tần suất công việc: Hợp đồng nên liệt kê cụ thể từng khu vực, tần suất làm sạch theo ngày, tuần hoặc tháng và khung giờ thực hiện. Nhờ đó, các báo giá được so sánh trên cùng một khối lượng công việc.
- Vật tư, máy móc và hoá chất: Ban quản lý cần xác định rõ bên chịu trách nhiệm cung cấp vật tư tiêu hao và thiết bị. Điều khoản này ảnh hưởng trực tiếp đến tổng chi phí thực tế và thường là nguyên nhân dẫn đến phát sinh ngoài dự toán.
- Thuế và chứng từ: Báo giá nên ghi rõ đã bao gồm thuế giá trị gia tăng hay chưa, đồng thời đơn vị cung cấp dịch vụ cần có pháp nhân để xuất hoá đơn hợp lệ. Các chứng từ này giúp ban quản trị quyết toán kinh phí minh bạch với cư dân.
- Nhân sự thay thế và trách nhiệm lao động: Hợp đồng nên quy định phương án nhân sự thay thế khi có vị trí nghỉ phép hoặc nghỉ việc, cùng trách nhiệm chi trả lương và bảo hiểm cho người lao động. Điều khoản này vừa giữ chất lượng vệ sinh ổn định, vừa giúp ban quản lý không phải đứng ở vai trò người sử dụng lao động.
- Tiêu chí nghiệm thu: Bộ tiêu chí kiểm tra định kỳ với các hạng mục cụ thể giúp việc đánh giá chất lượng trở nên khách quan. Khi phát sinh tồn tại, hai bên có căn cứ rõ ràng để thống nhất phương án khắc phục.
Quy Trình Hợp Tác Tại TKT Company
Tại TKT Company, quy trình hợp tác gồm năm bước: tiếp nhận yêu cầu, khảo sát và báo giá, ký kết hợp đồng, triển khai thực hiện và chăm sóc khách hàng. Hợp đồng được ký kết trong vòng một ngày sau khi hai bên thống nhất phương án, với hình thức thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản theo thoả thuận.
Giải Đáp Thắc Mắc Về Phí Vệ Sinh Chung Cư
1. Phí Quản Lý Chung Cư Bao Gồm Những Hạng Mục Nào?
Phí quản lý chung cư, hay giá dịch vụ quản lý vận hành, bao gồm chi phí cho các công việc vận hành phần sở hữu chung như bảo vệ, vận hành kỹ thuật, thang máy, chăm sóc cảnh quan và làm sạch khu vực chung. Kinh phí bảo trì, phí trông giữ xe, điện nước sinh hoạt, bảo hiểm cháy nổ, thù lao ban quản trị và các dịch vụ phục vụ riêng cho từng chủ sở hữu được thu riêng, nên chi phí vệ sinh chỉ chiếm một phần trong tổng mức phí quản lý cư dân đóng hằng tháng.
2. Thẩm Quyền Quyết Định Mức Phí Quản Lý Chung Cư
Mức phí quản lý chung cư do ban quản trị đề xuất và hội nghị nhà chung cư thông qua, hoặc được thoả thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, đề xuất thay đổi mức giá tại nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu cần được tối thiểu 50% tổng số thành viên ban quản trị tán thành. Với nhà chung cư thuộc tài sản công, mức giá cần nằm trong khung giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
3. Cư Dân Có Được Tự Thuê Đơn Vị Vệ Sinh Căn Hộ Không?
Chủ căn hộ có quyền tự thuê đơn vị vệ sinh cho phần sở hữu riêng, bởi dịch vụ này nằm ngoài giá dịch vụ quản lý vận hành. Đơn vị thi công khi đó cần tuân thủ nội quy toà nhà về đăng ký ra vào, sử dụng thang hàng và khung giờ vận chuyển thiết bị. Việc ban quản lý giới thiệu sẵn một đơn vị đã được thẩm định vừa giúp cư dân thuận tiện hơn, vừa hỗ trợ công tác kiểm soát an ninh của toà nhà.
4. Lợi Ích Khi Ký Hợp Đồng Với Doanh Nghiệp Vệ Sinh Có Pháp Nhân
Hợp đồng với doanh nghiệp có pháp nhân cho phép ban quản lý nhận hoá đơn hợp lệ để quyết toán kinh phí, đồng thời chuyển trách nhiệm chi trả lương và bảo hiểm cho người lao động sang đơn vị cung cấp dịch vụ. So với việc thuê lao động thời vụ theo từng buổi, hình thức này giúp kiểm soát chất lượng ổn định hơn và hạn chế rủi ro pháp lý trong quan hệ lao động.
Liên Hệ TKT Company Để Nhận Dự Toán Vệ Sinh Chung Cư
Để xây dựng dự toán phí vệ sinh chung cư sát với thực tế, ban quản trị có thể bắt đầu bằng việc tách phần chi phí làm sạch khu vực chung khỏi tổng giá dịch vụ quản lý vận hành, xác định số vị trí nhân sự cần thiết theo đặc điểm toà nhà rồi quy đổi ra mức chi trên mỗi mét vuông để trình hội nghị nhà chung cư. Với đơn giá từ 8.200.000 đến 8.800.000 đồng mỗi người mỗi tháng tùy quy mô, TKT Company hỗ trợ khảo sát miễn phí và đề xuất phương án bố trí nhân sự phù hợp với điều kiện vận hành của từng toà nhà.
- Hotline: 028 66 830 930
- Zalo: 093 8172 294
- Email: info@tktg.vn
- Địa chỉ: 161 Ung Văn Khiêm, Phường Thạnh Mỹ Tây, TP. Hồ Chí Minh
- Website: tktg.vn
Ban quản lý vui lòng gửi số lượng căn hộ, số thang máy và vị trí điểm tập kết rác để chuyên viên của chúng tôi khảo sát và lập dự toán chi phí vệ sinh hằng tháng theo đúng điều kiện của toà nhà.
